问：我们单位租了对方公司的集体土地的地，现在税务局根据租赁发票来追2023年到现在的土地使用税，说应该按照是实际承租人缴纳。当时土地租赁合同约定了是对方缴纳，请问是否应该我司缴纳租赁集体土地的土地使用税？
答：
一、政策文件逻辑梳理
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第483号)第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(1988)国税地字第15号)第四条规定：“关于纳税人的确定：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”
根据《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》财税〔2006〕56号规定：“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。”
根据《财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）规定：“在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。”
二、实务分析
1、集体所有土地是否需要缴纳城镇土地使用税
城镇土地使用税规定对在征税范围内的土地均需要征收城镇土地使用税，通常集体土地并不在此征税范围内，因此，一般情况下，集体土地不需要缴纳城镇土地使用税。
依据《民法典》第二百六十二条规定：对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;(三)属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
在行政区划调整以及城乡建设一体化进程中，集体土地所处行政区域也在发生变化，如果集体土地现实中处在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，也是需要缴纳城镇土地使用税的。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条也规定了集体经营性建设用地的合法流转方式。即，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，但必须经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定
因此，如果在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的集体建设用地办理了土地流转手续确权的，则按规定应该由产权人缴纳，但现实集体土地流转中存在和很多并未办理土地使用权流转手续的情形，那性质上就属于“该土地使用权未确定”的状态，因此财税〔2006〕56号文规定对该种尚未办理流转手续的应税集体所有建设用地也应按城镇土地使用税暂行条例的征税规则由实际使用人缴纳土地使用税。
2、租赁集体所有土地的纳税人是谁
前述第一点讨论了集体土地是否需要征收土地使用税的问题，结论也很清晰，如果集体土地不在城镇土地使用税征税范围的，则该集体土地无论何种状态均不需要缴纳城镇土地使用税的。
第一点对在城镇土地使用税征税范围内的集体建设用地流转但权属未发生变化的情形，确定了纳税义务人为实际使用人，但还会有集体建设用地对外租赁也是法律允许形式，甚至会存在几道转租赁情形的存在，此时如何确定土地使用税的纳税义务人税法并未明确，因为几道租赁环节的租赁双方都可以说为实际使用人。
2017年的财税〔2017〕29号特别规定了“在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。”，解决了承租集体建设用地环节的土地使用税纳税主体的确定问题，也就是租赁集体建设用地的纳税主体是唯一主体，即首道租赁环节的主体就是纳税义务人，后续的承租人均不属于纳税义务人。
综上，贵司所述问题中，需要确定向你出租的公司的集体土地取得的权利状况，从而确定后续的土地使用税的纳税义务人。
如对方是集体建设用地的权属人，则由其缴纳土地使用税，
如对方是集体建设用地流转的权利主体，但尚未办理好流转手续，则你司是土地使用税的纳税义务人
如对方是集体建设用地原始权利人集体经济组织对外出租的，你司直接租赁的，则由你司缴纳，如果对方是承租集体土地后转租给你司的，则对方为纳税义务人。
贵司应依据租赁的集体所有土地的权利状况以及流转结果来确定纳税义务人，从而确定是否应由贵司缴纳该集体土地的土地使用税。
